Contenido Exclusivo – Por Ellen Costa
El mercado logístico de Chile registra una absorción neta de 8,4 mil m² en el 3.er trimestre. En el segmento Clase A, la tasa de vacancia se reduce al 4%.
Santiago, 13 de octubre de 2026 – El mercado de centros logísticos y formato flex de Chile mantuvo la vacancia estable en el tercer trimestre de 2026, aunque registró una fuerte desaceleración en la absorción neta.
Los datos de Buildings, disponibles en la plataforma Buildings CRE Tool, muestran que el sector continúa absorbiendo espacios, aunque a un ritmo considerablemente menor. En el segmento que contempla todas las clases, el indicador pasó de 132,5 mil m² en el segundo trimestre a 8,4 mil m² entre julio y septiembre.
El escenario también presenta diferencias entre los segmentos y submercados. Mientras el mercado general mantuvo la tasa de vacancia en 4,38%, los centros logísticos de estándar Clase A registraron una reducción en el indicador, acompañada por una absorción neta de 38,5 mil m².
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La absorción se desacelera, pero el mercado logístico mantiene fundamentos positivos
El mercado chileno de centros logísticos y desarrollos flex, considerando todas las clases de activos, cerró el tercer trimestre con un stock de aproximadamente 9,5 millones de m², distribuidos en 341 inmuebles.
En el periodo no se registró el ingreso de nuevo stock, a diferencia del segundo trimestre, cuando el mercado recibió 95,5 mil m². La actividad en construcción, por su parte, alcanzó los 846,4 mil m², lo que indica un volumen significativo de proyectos en desarrollo.
A pesar de la ausencia de nuevas entregas, la absorción neta se redujo de 132,5 mil m² a 8,4 mil m². La diferencia refleja una marcada desaceleración en la ocupación durante el trimestre, aunque el indicador se mantiene en terreno positivo.
En el acumulado de 2026, la absorción neta ya suma 153 mil m² (todas las clases). Por lo tanto, aun con la pérdida de ritmo entre julio y septiembre, el sector conserva un saldo positivo relevante en el año.
Por su parte, la tasa de vacancia permanece en 4,38%, repitiendo el resultado del segundo trimestre. Este comportamiento muestra estabilidad en la disponibilidad de espacios, a pesar de la fuerte reducción de la absorción neta y de la falta de nuevas entregas.
Por otro lado, la actividad en construcción requiere atención.
Con 846,4 mil m² en desarrollo durante el periodo, el mercado aún cuenta con un volumen importante de oferta potencial. De este modo, monitorear el ritmo de las futuras entregas será clave para evaluar el equilibrio entre oferta y demanda en los próximos trimestres.
El segmento Clase A reduce la vacancia y amplía la absorción en el acumulado del año
El segmento de centros logísticos y formato flex de estándar Clase A mostró un desempeño distinto al del mercado general. El stock alcanzó aproximadamente 5,45 millones de m², distribuidos en 189 inmuebles, mientras que la actividad en construcción llegó a 798,9 mil m².
Al igual que en el mercado general, el segmento no recibió nuevo stock en el tercer trimestre. En el segundo trimestre, sin embargo, las entregas habían sumado 76,7 mil m².
La absorción de espacios alcanzó los 38,5 mil m² entre julio y septiembre. Si bien el resultado se ubicó por debajo de los 97,5 mil m² registrados en el trimestre anterior, el indicador se mantuvo positivo.
En el acumulado de 2026, la absorción neta Clase A llegó a 143 mil m². Este volumen demuestra la firmeza de la ocupación en dicho segmento, a pesar de la desaceleración observada en el trimestre más reciente.
Asimismo, la tasa de vacancia cayó del 4,8% al 4,1%. La reducción de 0,7 puntos porcentuales sugiere que la demanda logró absorber espacios disponibles, mejorando el equilibrio entre oferta y ocupación.
La diferencia entre los resultados del segmento de alto estándar (Clase A) y el mercado general refuerza la importancia de la calidad de los activos en el análisis del sector. No obstante, el volumen de 798,9 mil m² en actividad en construcción exige atención, dado que las futuras entregas podrían alterar las condiciones de competitividad entre los desarrollos.
Zona Norte, Poniente y Sur mantienen absorción positiva
A pesar de la desaceleração generalizada, se observa que, entre los submercados logísticos analizados, se mantuvo la absorción neta positiva en el tercer trimestre. Al mismo tiempo, todos registraron una reducción en la tasa de vacancia, lo que señala una mejora en la disponibilidad de espacios.
La Zona Norte, por ejemplo, considerando todas las clases, registró una absorción neta de 15,3 mil m² en el tercer trimestre, por debajo de los 47,3 mil m² del periodo anterior. Aun así, el submercado sostuvo un saldo positivo de ocupación.
La tasa de vacancia bajó del 6,3% al 5,4%, una disminución de 0,9 puntos porcentuales. De esta manera, pese a la pérdida de ritmo en la absorción, el mercado regional presentó una mejora en la ocupación de los inmuebles logísticos.
Zona Poniente reduce su vacancia al 3%
En la Zona Poniente, la absorción neta alcanzó los 12,9 mil m², un resultado inferior a los 53 mil m² registrados en el segundo trimestre (todas las clases). A pesar de la desaceleración, el submercado continúa registrando buenos niveles de absorción.
La tasa de vacancia cayó del 3,5% al 3%, consolidando uno de los niveles más bajos entre los submercados analizados. Este resultado da cuenta de una disponibilidad limitada de áreas vacantes, factor relevante para propietarios y empresas en busca de espacios logísticos.
Zona Sur registra una caída importante en la vacancia
La Zona Sur presentó una absorción neta de 10 mil m² en el tercer trimestre, frente a los 23,1 mil m² del periodo anterior. Así, aunque el indicador disminuyó, el submercado mantuvo la expansión de la ocupación.
La vacancia bajó del 5,7% al 4,7%, lo que representa una caída de 1 punto porcentual. El movimiento refuerza la mejora en las condiciones de ocupación regional, incluso ante la desaceleración observada en el conjunto del mercado.
La oferta futura exige atención ante la desaceleración de la demanda
Los datos del tercer trimestre de 2026 muestran que el mercado logístico chileno conserva los fundamentos positivos de los centros logísticos y del formato flex, como una baja vacancia, una absorción neta positiva y la continuidad en la ocupación de los desarrollos.
En este contexto, el desempeño de los próximos trimestres dependerá, en parte, de la capacidad de absorción de los nuevos proyectos. Por lo tanto, hacer un seguimiento de la evolución de la vacancia, las entregas y la ocupación por submercados será esencial para identificar posibles cambios en el equilibrio del mercado logístico chileno.
Los indicadores de Buildings CRE Tool permiten monitorear estas tendencias y comparar el desempeño de los distintos segmentos y submercados. De esta manera, entregan insumos clave para la toma de decisiones estratégicas de ocupantes, propietarios e inversionistas del mercado inmobiliario corporativo.
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